中国房地产市场毫无曙光？！恒大下月将从港交所除牌下市

FX168财经报社(亚太)讯 中国恒大集团因未能完成债务重组、遭法院强制清盘，预计将于下月从香港交易所除牌下市，而中国房地产市场持续低迷，也使得其他房企的债务重整前景更加黯淡。

中国房地产市场曾是全球第二大经济体的重要增长引擎，但近年来尽管政府多次出台刺激措施，消费需求依旧疲弱，行业整体陷入多年下行。

重组顾问指出，开发商现金流持续恶化，但其债券持有人拒绝承担更大的投资损失，从而推迟了企业与债权人之间的谈判。

恒大曾是中国最大的房地产开发商之一，2009年在香港上市，股票自2024年1月29日（法院下达清盘令当天）起已暂停交易。该公司未能就其230亿美元离岸债务提出可行的重组方案，因此收到清盘令。因未在停牌18个月内复牌，恒大将面临退市，无法满足港交所的复牌规则。

恒大市值曾一度高达4000亿港元（约510亿美元），停牌前已缩水至22亿港元。

这一退市事件无疑将加重其他房企的压力。这些公司正努力争取债权人支持，以避免走上被清盘的道路。恒大并未在中国内地股市上市。

随着中国新房价格在6月份录得8个月来最快跌幅，即便已经完成首轮债务重组的开发商也在考虑新一轮谈判；未违约的公司也在考虑主动削减债务。

德勤中国重整业务负责人Glen Ho表示：“房地产市场毫无曙光。企业试图延后重组生效时间，以换取喘息空间，但他们无法凭空创造新资金。”

根据FSMOne Hong Kong的数据，自2021年以来，中国房地产美元债券已有超过1400亿美元（约占70%以上）违约，目前大多数仍处于不同阶段的重组过程中。

融资渠道持续收缩

澳新银行分析师在6月发布的报告中预计，受结构性需求变化影响，中国房地产建设活动到2035年可能将再下降30%，这可能在中短期内持续压制债务重整的效果。

2023年140亿美元离岸债务违约的民营房企碧桂园，仍在争取债权人批准其重组方案。若无法达成，将面临8月11日的清盘听证会。

其他开发商如合景泰富和雅居乐分别于2023年和2024年启动重组进程，但至今尚未公布详细方案。而龙光和宝龙已多次下调对债权人的偿还提议，但仍未获得债权人批准。消息人士表示，由于未被授权发声，因此不愿透露身份。

恒大清算人、碧桂园与港交所均拒绝置评。合景泰富、雅居乐、龙光与宝龙未回应采访请求。

顾问预计，在一线城市以外的楼市销售持续疲软、融资渠道依旧紧张的背景下，特别是民营房企，可能需要经历一轮甚至两轮以上的债务重整，才能维持生存。

“持续去杠杆”成为趋势

中国房地产行业在崩盘前曾占全国经济活动的约四分之一。尽管当局多次试图稳定市场，但2025年上半年，房地产投资同比下降11.2%，商品房销售面积下降3.5%，新开工项目下降20%。

今年，世茂集团与国资背景的远洋集团在与债权人拉锯多年后，终于敲定重组实施日期。融创中国成为首家提出第二轮重组的开发商，拟将所有重组票据换成强制可转债，并已获得足够债权人支持。中梁地产也成功将所有重组债券的期限延长了两年。

另一方面，知情人士称，佳兆业的重组计划虽然已获得法院与债权人批准，但因涉及新发债券，尚未获得国家发改委批准。

佳兆业和国家发改委未就此回应置评请求。

“没有通用的解决方案，每个重组计划都必须根据公司独特的资本结构与债权人关系量身定制，”咨询公司AlixPartners驻香港合伙人Una Ge表示，“但对于民营房企而言，显而易见的趋势是持续去杠杆化，一轮重组往往不足以帮助它们维持生存。”