据日经报道，围绕中国最大房地产开发商之一万科的风波，凸显中国房地产危机的严重程度。
中国万科按合约销售额计是全国第六大房企。引发市场动荡的是11月26日的一份公告：“为保障本期债券本息兑付事项的顺利推进，将召开债券持有人会议，审议关于延长债券存续期的相关事项。”
公告所指的是一笔原定12月15日到期的境内债券。
万科与债券持有人计划于12月10日举行线上会议，审议展期提案。
随着外界对万科偿债能力的担忧加剧，公司公开发行的债券价格暴跌逾50%，其中一只债券上周五以每张面值100元中的约20元成交。
万科在深圳上市的股票也跌至11年来最低水平。不过，这一风波并未引发整个股市的抛售，沪深300自消息公布以来略有上涨。
万科提出展期的债券发行于2022年，规模为20亿元，票面利率3%。上周五公布的一揽子方案以将还款期限延后12个月为核心。任何展期提案需获得90%债券持有人同意。
万科另一笔原定12月28日到期、本金37亿元、票息3%的债券，上周五也提交了展期申请。
但即便达成延期协议，也难以在短期内解决万科的资金压力。
11月28日下调万科信用评级的标普表示，公司未来6个月内有114亿元债券到期。标普还预计，万科经营性现金流将为负，称“可用现金缓冲可能非常薄弱”。
“如果我们认为债务展期属于困境重组，我们可能会下调对万科的评级。”标普表示。另一家评级机构穆迪在同日表示，已将万科的展期提案视为“困境交换”。
万科今年前九个月净亏损达280亿元，较去年同期的179亿元大幅扩大。截至9月，公司有息负债为3629.3亿元。
中国房地产危机已经导致恒大、碧桂园等多家大型房企违约。但万科的展期要求仍然震惊市场，这家公司最大股东是国有地铁运营商深圳地铁集团，被认为拥有强力政府支持。
“万科的请求意义重大，这是首次有重要国企背景的开发商，申请延后境内债务偿还，”凯投宏观中国经济学家黄子春(Zichun Huang）表示。这一举动“说明政府背景并不总能确保境内债务的偿付”。
深圳地铁持有万科27%股份，并在年初强化了对万科的控制同，今年1月将万科原董事长更换为自己的董事长辛杰（注，目前已经失联，被认为已经处于被调查状态），并安排多位高管进入公司。此外还为万科提供了数十亿元贷款，用于偿债，并在业务上给予支持，例如今年夏天双方合作试点的机器人配送项目。
但形势已经转变。万科股价持续下跌，已导致深圳地铁今年前九个月净亏损84.8亿元，其中73.8亿元为投资亏损。辛杰于10月失联后，由深圳地铁党委副书记黄丽萍接任。
尽管深圳地铁以股东贷款形式向万科提供流动性支持，但也要求万科以资产作抵押。上月，万科已将在一家港股物业管理公司中的全部股份质押给深圳地铁，这显示这家国企的态度变得更为强硬。
“深圳地铁接管后，并未能在今年扭转万科局面，”万腾宏观中国经济学家邓肯·里格利表示，“中央政府可能希望通过债务重组，把压力从地方政府手中转移出来，让债权人承担部分责任。”
标普全球评级房地产分析师Edward Chan指出，深圳地铁对万科的支持从一开始就有限，“目前缺乏实际控制的证据，从未拥有万科50%以上的股份，董事会席位也从未超过半数。”
这一切的背景，是中国房价的持续下行以及地方政府日益沉重的财政负担。
根据官方数据，中国70个城市的房价自2022年初以来一直在下降。万科的项目也未能幸免。据房产平台贝壳数据显示，万科在南部港口城市厦门的一个楼盘，目前均价约为每平方米13000元，较2023年初高点下跌约40%。
去年9月，政策制定者承诺“防止房价继续下行”，并加强了对房地产市场的支持力度。政府此后放宽了购房限制、下调按揭利率，允许地方政府发债收购库存。
但这些措施都未能阻止房价下跌。
一些分析人士警告称，悲观情绪促使越来越多的业主将房产挂牌出售，供需失衡进一步加剧房价压力。研究机构龙洲经讯的数据显示，在三线城市，住房库存已相当于40个月的销售量。
“房价下跌的最大原因，是投资需求疲软导致库存堆积，”天马资产管理中国及亚洲市场专家山内宏也表示，“市场需要时间消化这些库存，真正的转机可能要等到2027年或更晚。”
尽管当局承诺要削减库存水平，但同时也要求地方政府提供资金支持困难房企完成交付。标普的Edward Chan表示，今年中国房地产库存总量与2024年底相比基本持平。
“这意味着尽管房地产投资已明显下滑，但库存并未真正减少，这将继续对房价构成压力。”他说。
地方政府也因房地产开发权出让收入大幅减少而陷入财政困境。财政部已于10月批准地方政府新增发行5000亿元债券，用于支付供应商和投资基础设施项目。2025年前11个月，地方政府债券发行总额已创纪录达到10万亿元。
尽管存在蔓延效应的担忧，但股市投资者基本不为所动。内地房地产板块指数今年以来上涨了4%，不过仍落后于沪深300指数16.5%的涨幅。
若开发商违约，银行可能面临不良贷款上升风险，但银行股也保持稳定。
北京目前依然没有加大干预的迹象。下一轮五年规划的提案聚焦于通过产业升级、科技自主和扩大内需来推动经济增长。关于房地产市场的建议极少，仅提出要“优化保障性住房供应”，作为改善民生的一部分。
标普全球预计，明年中国房地产销售将同比再下滑6%至7%。标普的Edward Chan表示：“这主要反映了购房者信心疲弱，从销售量下降中可以明显看出。我们认为明年房价还将继续下跌。”
瑞穗证券中国高级经济学家周雪表示，北京可能会在本月稍晚召开的中央经济工作会议后宣布更多支持措施，这个会议通常会确定下一年的经济工作重点。
“如果不出台新政策，明年的情况可能在改善之前会进一步恶化。”周说。
